Подходы к регулированию риэлтерской деятельности в странах Евразийского экономического союза

Written by Super User
Category: EURASIAN INTEGRATION Created: Wednesday, 16 August 2017 11:44

CHUDINOVSKIKH Marina Vyacheslavovna
Ph.D. in Law, associate professor of Public law sub-faculty of the Ural State Economic University

APPROACHES TO THE REGULATION OF REAL ESTATE ACTIVITIES IN THE COUNTRIES OF THE EURASIAN ECONOMIC UNION

The article presents the results of a comparative legal analysis of state laws regulating real estate activities in the Russian Federation, Belarus, Kyrgyzstan, Kazakhstan and Armenia. The conducted research allows to distinguish three approaches to the regulation of real estate activity: civil, administrative-legal and liberal. The results of the study can be used to harmonize the legislation regulating real estate activities in the countries of the Eurasian Economic Union.

Keywords: real estate activities, the Eurasian Economic Union, self-regulation, licensing.

В современной экономической системе важную роль играет рынок недвижимости. Участниками рынка являются продавцы, покупатели, банки и посредники. С момента рас­пада СССР произошло формирование нового вида предпри­нимательской деятельности, связанного с предоставлением риэлтерских услуг.

Цель исследования - провести сравнительно-правовой анализ законодательства стран Евразийского экономического союза, регулирующего риэлтерскую деятельность. Необхо­димость гармонизации очевидна даже по вопросу правопи­сания, так как пока используются термины «риэлтерская», «риэлторская» и даже «риелторская» деятельность. При про­ведении исследования было изучены нормативно-правовые акты Российской Федерации, Республики Беларусь, Республи­ки Казахстан, Кыргызской респбулики, Республики Армения. Использование сравнительно-правового метода позволяет вы­работать рекомендации по совершенствованию и гармониза­ции законодательства.

Наиболее последовательно и полно регулирование ри­элтерской деятельности осуществляется в Республике Бела­русь. Нормативную основу деятельности составляют Указы Президента Республики Беларусь, а также Постановления

Министерства Юстиции. Представляется справедливым за­мечание Т. В. Телятицкой и Н. И. Рудовича о том, что «множе­ственность нормативных правовых актов по данному вопросу не дает полного и всестороннего регулирования порядка осу­ществления риэлтерской деятельности, которая носит неси­стемный характер».

Специалисты по недвижимости в Республике Беларусь разделяются на две категории - риэлтеров и агентов. Риэлтер имеет право осуществлять весь спектр услуг. При этом Пра­вилами устанавливаются строгие требования к образованию (высшее образование по архитектурному, строительному, юридическому или экономическому профилю), стажу работы (не менее 1 года). Риэлтер должен сдать квалификационный экзамен. Агенты выполняют вспомогательные функции и осу­ществляют помощь риэлтерам. Установление квалификаци­онных требований к риэлтерам соответствует мировой прак­тике. Совершение сделок с недвижимостью требует знаний в сфере юриспруденции, экономики, налогообложения. В це­лях обеспечения потребителей риэлтерских услуг полной и достоверной информацией об аттестованных работниках ри-

  • Постановление Министерства юстиции Республики Беларусь от 31 декабря 2014 года №256 «О некоторых вопросах внутреннего контроля, осуществляемого организациями, оказывающими ри­элтерские услуги, организациями и индивидуальными предпри­нимателями, оказывающими юридические услуги, адвокатами и адвокатскими бюро» // Национальный правовой Интернет-пор­тал Республики Беларусь от 7 февраля 2015 года. 8/29589.
  • Телятицкая Т. В., Рудович Н. И. Риэлтерская деятельность в усло­виях формирования социального государства в Республике Бела­русь: проблемы и пути их решения // Механизмы и инструменты экономического роста региональной экономики: состояние, поли­тика и прогноз материалы международной научно-практической конференции. Ростов-на-Дону, 2015. С. 201-209.

Таблица 1. Требования к численности сотрудников риэлтерской организации в Республике Беларусь

Штатная численность

Количество риэлтеров

30 и более работников

Не менее 5

От 20 до 30 работников

Не менее 4

От 10 до 20 работников

Не менее 3

До 10 работников

Не менее 2

элтерских организаций Министерством юстиции Республики Беларусь ведется реестр риэлтеров.

Соотношение численности риэлтеров в Республике Бе­ларусь и агентов должно соответствовать следующим параме­трам (таблица 1).

Установление требований к численности работников по­зволяет вывести сотрудников из теневого сектора. Тем самым увеличиваются налоговые поступления в бюджет, а у работ­ников появляются необходимые гарантии, предоставляемые трудовым законодательством.

Деятельность риэлтерских организаций в Республике Беларусь подлежит обязательному лицензированию. Выдачу лицензий осуществляет Министерство юстиции Республики Беларусь. Риэлтерские организации обязаны предоставлять отчетность не только в налоговые органы, но и в лицензиру­ющий орган.

Саморегулирования риэлтерской деятельности белорус­ское законодательство не предусматривает. Характерно, что большинство белорусских ученых оценивают необходимость лицензирования риэлтерских услуг положительно. Однако в целях снижения административного давления на бизнес пред­лагается ввести положение обязывающее государство возме­стить ущерб, причиненный лицензиату с последующим взы­сканием его в полном объеме с виновного должностного лица.

Из представленного обзора можно сделать вывод о том, что белорусское законодательство основано на использовании административных методов регулирования риэлтерской дея­тельности. Такой подход во многом определяется особенно­стями государственно-правового устройства.

Нормативные основы регулирования риэлтерской де­ятельности в Кыргызской Республике определены законом от 14.08.2003 г. «О риэлтерской деятельности в Кыргызской Республике». Закон дает определение понятию риэлтерской деятельности, под которой понимается «осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказа­нию для других лиц за вознаграждение предусмотренных за­коном услуг при совершении операций с объектами недвижи­мости и правами на них в соответствии с законодательством Кыргызской Республики» 7. Закон также определяет виды этой деятельности в качестве агента, брокера, посредника, устанав­ливает права и обязанности риэлтеров. Риэлтеры в Кыргыз­ской Республике имеют право запрашивать сведения о недви­жимом имуществе в государственных органах. Риэлтерскую деятельность могут осуществлять как индивидуальные пред­приниматели, так и организации.

Несомненным достоинством законодательства Кыргыз­ской Республики является расширительная трактовка ри­элтерских услуг. К ним помимо посреднических отнесены: деятельность по организации торговли недвижимым имуще­ством, девелоперская деятельность (деятельность по созданию объектов недвижимости с целью их последующей перепродажи), доверительное управление недвижимым имуществом, предоставление информационных и консультационных услуг.

Глава 4 закона Кыргызской Республики содержит основ­ные требования к договору на оказание риэлтерских услуг, а глава 5 закрепляет правовые гарантии защиты прав потре­бителей в рассматриваемых правоотношениях. Одним из условий, обеспечивающих защиту прав потребителей риэл­терских услуг, является страхование ответственности. Регули­рование риэлтерской деятельности отнесено к компетенции Правительства. Законодательство Киргизии в основном лежит в плоскости гражданско-правового регулирования и не содер­жит требований по лицензированию.

В Казахстане и Армении отдельных законодательных ак­тов, регулирующих риэлтерскую деятельность, пока не при­нято. Деятельность агентств недвижимости регламентируется общими нормами гражданского законодательства. В 2016 г. в Казахстане был принят Приказ Министра финансов, который устанавливает требования к правилам внутреннего контроля, которые должны соблюдать агентства недвижимости в целях соблюдения законодательства по противодействию отмыва­нию доходов, полученных преступных путем.

Развитие российского законодательства о регулировании риэлтерской деятельности отличается непоследовательно­стью, несмотря на то, что в Российской Федерации в сфере ри­элтерской деятельности задействовано более 500 тысяч физи­ческих и юридических лиц. В 1996 г. Правительством РФ было утверждено положение о лицензировании риэлтерской дея­тельности, которое действовало до 2002 г. Отказ от требова­ний по лицензированию неоднократно подвергался критике.

С 2002 г. риэлтерская деятельность не регулируется от­дельными законами. По своей правовой природе риэлтерский договор относится к смешанным договорам и может содержать в себе элементы агентирования, комиссии, поручения, догово­ра возмездного оказания услуг. Кроме того, как справедливо отмечает Л. Б. Ситдикова, риэлтерские информационные и консультационные услуги, поэтому нельзя ставить равенство между риэлтерской и посреднической деятельностью.

Либеральная модель регулирования риэлтерской дея­тельности имеет как свои плюсы, так и минусы. С одной сто­роны, отсутствие административных барьеров способствует развитию малого бизнеса, созданию дополнительных рабочих мест, конкуренции. С другой стороны, растет и количество проблем. Значительная часть риэлтерского бизнеса остается в теневой сфере. Оборот наличных средств создает возмож­ности уклонения от уплаты налогов. Агентства недвижимости в основном заключают со своими сотрудниками не трудовые договоры, а договоры гражданско-правового характера, что снижает уровень социальных гарантий. Судебная практика показывает, что от деятельности «черных риэлтеров» страда­ют граждане. Крайне остро стоит вопрос о качестве риэлтер­ских услуг.

Попытки законодательно решить указанные проблемы принимались неоднократно. Так, законопроект, представ­ленный в Государственную Думу в 2016 г., предполагал уста­новление требований по обязательному членству риэлтеров в саморегулируемых организациях (СРО), страхованию про­фессиональной ответственности, созданию компенсационного фонда, введению профессиональной аттестации риэлтеров, установлению минимальной численности работников.

Наиболее подробно в законопроекте раскрыт порядок саморегулирования в сфере посреднической деятельности на рынке недвижимости. О возможности использования модели саморегулирования говорит тот факт, что за последние двад­цать пять лет на рынке недвижимости были созданы федераль­ные и региональные добровольные ассоциации риэлтеров. Крупнейшей в России является «Российская гильдия риэлте­ров». Добровольные ассоциации утверждают свои стандарты деятельности, Кодексы этики, разрабатывают типовые формы договоров. Однако отсутствие законодательного требования об обязательном участии в СРО снижает эффективность этого механизма регулирования.

В целом, законопроект включал в себя уже опробованные в российской практике методы регулирования предприни­мательской деятельности, которые используются, например, в сфере аудита и оценки. Однако он получил отрицательную оценку Правительства и был снят с рассмотрения.

Помимо чисто юридических замечаний принятию зако­на препятствует отсутствие единого видения будущего рынка риэлтерских услуг. В заключении комитета Государственной думы по природным ресурсам «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» выдвинут ряд аргументов, согласно которым концепция законопроекта утратила свою актуальность.

По мнению ряда законодателей, необходимость регу­лирования риэлтерской деятельности отпала из-за развития Интернет-сервисов по продаже недвижимости, создания го­сударством сети многофункциональных центров (МФЦ), кото­рые существенно упростили порядок регистрации сделок с не­движимостью и сделали их более прозрачными. Кроме того, в ближайшей перспективе ожидается выход на рынок риэл­терских услуг принципиально новых участников, например, Сбербанка. Эти аргументы позволяют авторам заключения сделать вывод о том, что на рынке останутся немногочислен­ные риэлтерские компании. Дискуссионным также остается вопрос о роли нотариусов в участии регистрации сделок с недвижимостью.

Представляется, что законодательство должно учесть новые тенденции на рынке недвижимости и предоставить правовые гарантии участникам рынка. Опыт развитых стран показывает, что востребованность услуг риэлтеров на рынке недвижимости сохраняется, появляются новые услуги и сер­висы. Обзор законодательства Евразийского экономического союза позволяет выделить три основных подхода к регулиро­ванию риэлтерской деятельности:

  • административно-правовой (Республика Беларусь), ос­нованный на лицензировании и жестком контроле;
  • гражданско-правовой, основанный на принципах до­бровольного членства в саморегулируемых организациях (Киргизия);
  • либеральный, при котором риэлтерская деятельность пока не регулируется отдельным законом, требования предъ­являются лишь к отдельным аспектам деятельности в части противодействия легализации доходов, полученных преступ­ным путем (Российская Федерация, Казахстан, Армения).

В рамках Евразийского экономического союза представ­ляется необходимым разработать модельный закон о «О ри­элтерской деятельности». Наиболее предпочтительным вы­глядит вариант установления требований к членству в СРО, квалификации сотрудников агентств недвижимости, страхо­ванию ответственности, определению минимальной числен­ности работников. В законе необходимо определить понятие «риэлтерской деятельности», «риэлтерской организации». В перспективе в законодательном регулировании будет нуж­даться деятельность Интернет-сервисов на рынке недвижи­мости. Росту качества оказания риэлтерских услуг могло бы способствовать утверждение профессионального стандарта риэлтера.

Принятие единообразных законов о риэлтерской деятель­ности странами Евразийского экономического союза может способствовать достижению общих интересов: увеличению поступлений налогов в бюджет, снижению остроты пробле­мы правонарушений на рынке, легализации труда работни­ков и созданию для них необходимых социальных гарантий, улучшению инвестиционного климата. Гармонизация зако­нодательства облегчит взаимный доступ предпринимателей к рынкам недвижимости в Российской Федерации, Республике Беларусь, Республике Казахстан, Кыргызской республике, Ре­спублике Армения.

Our Partners

Our projects

SCIENTIFIC ARTICLES

Juornals

Information for authors